Simulation prêt hypothécaire : comment calculer votre capacité d'emprunt

{Avant de|Pour} {vous lancer|démarrer|concrétiser} votre projet immobilier en Belgique, {la simulation|le calcul|l'estimation} de votre prêt hypothécaire est {une étape|la première étape} {incontournable|essentielle|fondamentale}. {Elle vous permet|Cela permet} de {déterminer|connaître|évaluer} {précisément|exactement} votre {capacité d'emprunt|budget|marge de manœuvre} et le {montant|niveau} de vos {mensualités|remboursements}.

Comprendre la capacité d'emprunt

Votre capacité d'emprunt {dépend|est déterminée par|se calcule à partir de} {plusieurs|différents} {facteurs|critères|éléments} clés. {En Belgique|Les banques belges}, la règle {principale|fondamentale|de base} est que vos {charges de remboursement|mensualités totales} ne doivent pas {dépasser|excéder} {1/3|un tiers} de vos {revenus nets|revenus mensuels nets}.

La règle du tiers

{Si vous gagnez|Avec un revenu net de} {3 000€|3 500€|4 000€} net par mois, votre {mensualité maximale|capacité de remboursement} sera de {1 000€|1 167€|1 333€}. {C'est|Il s'agit d'} {une règle|un indicateur} {générale|de base} — {certaines banques|des banques} {acceptent|peuvent aller} jusqu'à {40%|35%} pour les {hauts revenus|revenus élevés|bons profils}.

Revenu net mensuel	Mensualité max (33%)	Emprunt possible (25 ans, 3%)
2 500 €	825 €	~174 000 €
3 000 €	990 €	~209 000 €
3 500 €	1 155 €	~244 000 €
4 000 €	1 320 €	~279 000 €
5 000 €	1 650 €	~349 000 €

Les composantes de votre mensualité

Votre mensualité hypothécaire se compose de :

• Le capital — la partie qui rembourse effectivement le montant emprunté
• Les intérêts — le coût de l'argent prêté par la banque
• L'assurance solde restant dû — souvent ajoutée à la mensualité (obligatoire de fait)

Au début du prêt, la part des intérêts est {importante|prépondérante|élevée}. {Au fil|Avec} le temps, elle {diminue|décroît} au profit du {remboursement du capital|capital amorti}. C'est ce qu'on appelle le {tableau|plan} d'amortissement.

Formule de calcul de la mensualité

La formule {mathématique|de calcul} d'une mensualité constante (amortissement français) est :

Où : M = mensualité, C = capital emprunté, t = taux mensuel (taux annuel / 12), n = nombre de mensualités (années × 12).

Exemple concret

Pour un emprunt de 250 000 € à 3% sur 25 ans :

• Taux mensuel : 3% / 12 = 0.25%
• Nombre de mensualités : 25 × 12 = 300
• Mensualité : 1 186 €
• Coût total des intérêts : 105 600 €
• Montant total remboursé : 355 600 €

Les frais à ne pas oublier

{Au-delà|En plus} de la mensualité {pure|du prêt}, {prévoyez|budgétez|n'oubliez pas} les frais {annexes|complémentaires|suivants} :

• Frais de notaire — {10 à 15%|environ 12%} du prix d'achat en Wallonie/Bruxelles, {8 à 10%|environ 9%} en Flandre (droits d'enregistrement + honoraires)
• Frais de dossier bancaire — {300 à 500€|entre 250 et 500€} selon les banques
• Frais d'expertise — {200 à 400€|environ 300€} pour l'estimation du bien
• Assurance solde restant dû — {variable|entre 0.03% et 0.10%} du capital selon l'âge et la santé
• Assurance incendie — {obligatoire|requise}, {500 à 1 500€|environ 800€} par an

"Comptez {toujours|systématiquement} 15 à 20% de budget {supplémentaire|en plus du prix d'achat} pour couvrir {l'ensemble|tous} les frais. Pour un bien à 300 000€, prévoyez 45 000 à 60 000€ de frais."

Outils de simulation en ligne

{Pour faciliter|Afin de simplifier} vos calculs, {utilisez|profitez de} notre {simulateur|outil de simulation} en ligne. {Il vous permet|Vous pouvez} {tester|explorer|simuler} différents {scénarios|montants|durées} en quelques {clics|secondes} et {comparer|visualiser} l'impact du {taux|de la durée|du montant} sur vos mensualités.

Conseils pour optimiser votre simulation

• Testez {plusieurs|différentes} durées — {parfois|souvent}, {passer de 25 à 20 ans|réduire de 5 ans} {augmente peu|ne change pas tant} la mensualité mais {réduit|économise} {beaucoup|énormément} sur les intérêts
• Incluez {tous|l'ensemble de} vos {revenus|rentrées} — revenus locatifs, primes, allocations {comptent|sont pris en compte} par certaines banques
• Simulez avec et sans {apport|fonds propres} — {pour voir|afin de mesurer} l'impact sur le taux et la mensualité
• N'oubliez pas la {domiciliation|centralisation} — elle peut {réduire|baisser} votre taux de {0.1 à 0.2%|10 à 20 points de base}